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Home Sonderthemen Das solide Fundament für die eigenen vier Wände
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13:32 26.07.2017
Noch ist Baugeld preiswert. Die eigenen vier Wände stehen daher weiterhin hoch im Kurs.         FOTOS: RAINER_81, PIXELKORN/FOTOLIA

26.07.2017

Bauen & Wohnen

Die Vorzeichen für den Immobilienerwerb sind günstig! Keine neue Erkenntnis, denn seit Jahren sprechen die niedrigen Zinsen für den Kauf von Wohneigentum. Viele Menschen haben diesen Schritt bereits gewagt, andere wollen diesen Traum noch wahr machen, ehe die Zinsen wieder steigen. Ist Eile geboten? Finanzierungsfachleute und Makler der Region winken ab. „Aufgrund der verbesserten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, der sukzessiven Auflösung der aktuellen Risiken in einer Vielzahl von Euroländern und durch das Abklingen der deflationären Entwicklungen erwarten wir langfristig moderat steigende Zinsen“, sagt Michael Steinweg, Leiter des ImmobilienCenters der Sparkasse zu Lübeck. „Konstant bis leicht steigend“, bestätigt auch Frank Hoffmann, Filialdirektor der BBBank Lübeck.

Folglich ist für den Traum vom Wohneigentum weder Hektik noch grundloses Zögern angesagt. Vielmehr raten die Fachleute genau zu rechnen, wieviel Haus man sich wirklich leisten kann oder möchte und wie hoch die monatlichen Belastungen wären. „Nur so viel, damit genügend übrig bleibt, um sich ein genüssliches Leben zu ermöglichen“, definiert Annegret Möllerherm von Möllerherm Immobilien in Scharbeutz. „Als Faustregel gilt maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens als Monatsrate aufzuwenden. Ein guter Richtwert ist auch die derzeit gezahlte Kaltmiete,wenn der Immobilienkäufer damit gut klar kam“, erläutert Susanne Wolf, Spezialistin für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Lübeck, vor. Etwas vorsichtiger rechnet Annegret Möllerherm mit 30 Prozent. Das Einkommen schön zurechnen oder die laufenden Lebenshaltungskosten zu knapp zu veranschlagen, das halten alle Fachleute für die falsche Strategie, denn so seien Einschränkungen auf Jahrzehnte festgeschrieben.

Neben dem verfügbaren Geld für eine monatliche Kreditrate spielen auch mögliche Ersparnisse eine große Rolle bei der Finanzierung, die sogenannten Eigenmittel. „Grundsätzlich sollten mindestens die Kaufnebenkosten vorhanden sein. Da beginnen meist die Finanzierungsangebote der Bankengruppen“, sagt Steinweg. „Zusätzlich sollten zehn bis 20 Prozent Eigenkapital eingebracht werden“, ergänzt der Fachmann der Sparkasse zu Lübeck. Kaufnebenkosten plus fünf Prozent veranschlagt Frank Hoffmann, zu 20 Prozent Eigenmittel rät Wolf. Vereinzelt werden zwar auch Finanzierungen zu 100 Prozent angeboten, doch das wirkt sich meist auch negativ auf die Zinskonditionen und somit auf die monatlichen Belastungen aus – und das für viele Jahre.

Die erwähnten Erwerbsnebenkosten, die in jedem Falle aus Eigenmitteln bestritten werden sollten, sind relativ einheitlich. „Bei jedem Kauf fällt die Grunderwerbsteuer an, die sich in Schleswig-Holstein auf 6,5 Prozent des Kaufpreises beläuft. Hinzu kommen Gebühren für den Grundbucheintrag und Notargebühren, zusammen sind das etwa zwei Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen eventuell noch weitere Kosten wie Maklergebühren“, erläutert Wolf, „die Maklergebühren betragen zwischen 5,95 und 7,14 Prozent. „Zehn Prozent ohne und 15 Prozent mit Makler“, verkürzt Andreas Ehrke, Inhaber der Ehrke Invest Consulting e. K. in Lübeck, die Rechnung als Faustregel.

Wer eine Immobilie kauft, zahlt zunächst die monatlichen Kreditraten. Zudem fällt jedoch die so genante „Zweite Miete“ an. Dazu zählen Strom, Heizung, Wasser oder Müllentsorgung, also Nebenkosten, die zuvor als Mieter auch aufgebracht werden mussten. Doch mit den Kauf des Eigenheimes kommen noch weitere Kosten wie Grundsteuer, Wohngebäude und Hausratversicherung sowie Instandhaltung und Rücklagen für mögliche Reparaturen ins Spiel. „2,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat“, empfiehlt Ehrke als Nebenkosten zu veranschlagen. Die Autoren von Finanztest (Ausgabe 3/2017) raten Immobilienkäufern sogar, 3,50 Euro pro Quadratmeter für die so genannte zweite Miete zurückzulegen.

Sind alle Kostenfaktoren berücksichtigt, geht es an die konkrete Finanzierung. Aufgrund der derzeit niedrigen Zinsen raten alle Fachleute, möglichst langfristige Kreditverträge abzuschließen. Laufzeiten von 15 bis 20 Jahren werden fast immer vorgeschlagen. Ebenso einig sind sich die Finanzierungsprofis bei der Tilgung. „Mindestens zwei Prozent sollten es sein“, sagt Wolf. „Die Sparkasse arbeitet sogar mit mindestens drei Prozent Tilgung“, ergänzt Steinweg. In einschlägigen Ratgebern wird immer wieder geraten, Sondertilgungen zu vereinbaren, um die Laufzeit eines Darlehens entsprechend zu verringern. Doch die Realität sieht anders aus, die wenigsten nutzen diese Möglichkeit. „Vom Kunden meist überbewertet“, sagt daher Ehrke. „In der Praxis untergeordnet“, bestätigt Hoffmann.

Doch die Finanzierung ist nur eine problematische Baustelle, die Suchenachdemgeeigneten Objekt ist nicht minder schwierig. „Wir haben derzeit einen Verkäufermarkt“, sagt Hoffmann. „Es sind deutlich mehr Menschen auf der Suche nach Eigentum als derzeit angeboten wird“, ergänzt Steinweg. „Aufgrund der hohen Nachfrage nach Eigentum haben die Preise in Lübeck teils deutlich angezogen“, fügt er an. Daraus resultiert eine verstärkte Suche im Umland, die wiederum auch dort zu steigenden Preisen führt.

Werden noch kaufen möchte, sieht sichwegendes knappen Angebots zudem verstärkter Konkurrenz ausgesetzt. „Wer seine Finanzierung vor einem Kauf geklärt hat und diese vorlegen kann, hat den Vorteil, dass er für eine begehrte Immobilie den Zuschlag von Eigentümer bekommt, während der andere leer ausgeht“, sagt Maklerin Möllerherm. Es lohnt sich also, seine Hausaufgaben zuvor erledigt zu haben. tha

Mit der Baugemeinschaftins Wohneigentum

Wenn aus Freunden Nachbarn werden – Conplan realisiert gemeinschaftliche Wohnprojekte

„Drei Giebel“: Im Lübecker Gründungsviertel entstehen zwölf Wohnungen als Baugemeinschaftsprojekt. FOTO: CONPLAN GMBH
„Drei Giebel“: Im Lübecker Gründungsviertel entstehen zwölf Wohnungen als Baugemeinschaftsprojekt. FOTO: CONPLAN GMBH

Egal, ob jung oder alt – viele Menschen wünschen sich, in einer netten Nachbarschaft zu wohnen, wo man sich nicht nur vom Sehen kennt, sondern auch mal gemeinsam im Garten klönt. Kurzum: Wohnen in einer guten Gemeinschaft, ohne auf die eigene Privatsphäre zu verzichten.

Dieses Ziel lässt sich durch das Bauen in einer Baugemeinschaft erreichen. Dort planen und gestalten die künftigen Wohnungseigentümer ihre eigene Wohnung und das gesamte Bauvorhaben mit. Das alles ohne Investor, der seinen Gewinn aus dem Projekt herausziehen würde, sondern mit professioneller Projektbegleitung. So lernt man schon während der Planungs- und Bauzeit seine künftigen Nachbarn kennen.

Die Lübecker Conplan GmbH betreut solche Baugemeinschaften und hat in den vergangenen 20 Jahren mehr als 60 Wohnprojekte erfolgreich realisiert. Derzeit ist sie unter anderem im Lübecker Gründungsviertel aktiv. Dort betreuen die Projektentwickler drei benachbarte Baugemeinschaften in der Braunstraße, die unter dem Namen „Drei Giebel GbR“ insgesamt zwölf Wohnungen realisieren.

Die Wohneinheiten sind zwischen 46 und 118 Quadratmeter groß und verfügen alle über eine Terrasse oder Loggia. Die Gärten der drei Häuser werden gemeinschaftlich genutzt. Die Baugruppe sucht derzeit noch Interessenten für kleinere und größere Wohnungen. Auch in einem Projekt in Bad Schwartau und für ein Grundstück direkt am Travekanal in Alt-Moisling werden noch Mitmacher gesucht.

Informationen über diese und weitere nachbarschaftliche Wohnprojekte gibt es bei der Conplan GmbH telefonisch oder im Internet.

- Conplan GmbH

Dieter Köpke
Tel. 0451/ 39 91 2 0

- alpha projektentwicklung
Peter Bogenschneider
Tel. 0451/ 29 23 30

www.wohnprojekt-besser-gemeinsam.de

Wohneigentum statt Miete

Gut beraten mit der Sparkasse Holstein

Katrin Oldenburg-Farklas und Peter Ahlf in Eutin: Stellvertretend für über 30 Immobilien- und Geschäftskundenberater empfehlen sie eine Baufinanzierung mit der Sparkasse Holstein und LBS. FOTO: HFR
Katrin Oldenburg-Farklas und Peter Ahlf in Eutin: Stellvertretend für über 30 Immobilien- und Geschäftskundenberater empfehlen sie eine Baufinanzierung mit der Sparkasse Holstein und LBS. FOTO: HFR

Kaum ein Traum wird so häufig geträumt wie der von den eigenen vier Wänden. Dennoch wohnt nur etwa die Hälfte aller Deutschen in einer eigenen Immobilie. Während viele wegen der monatlichen Ratenzahlung vor dem Kauf von Wohneigentum zurückschrecken, übersehen sie oft, dass die Miete ebenfalls eine monatliche Belastung ist. Mit der Sparkasse Holstein als Partner kann der Traum von den eigenen vier Wänden Wirklichkeit werden.

Ist dieser Entschluss gefasst, beginnt eine zuverlässige Planung mit den Experten für Baufinanzierung bei der Sparkasse Holstein. An 14 Standorten beraten sie die Kunden bedarfsgerecht und ebnen ihnen mit individuellen Finanzierungsangeboten bis zum vollen Preis den Weg zum Wohneigentum.

Ein weiterer Anreiz für Häuslebauer oder -käufer ist der aktuell günstige Zinssatz. Die Spezialisten der Sparkasse Holstein am Standort Eutin, Katrin Oldenburg-Farklas und Peter Ahlf, empfehlen eine Finanzierung mit der Sparkasse Holstein und der Landes-Bausparkasse (LBS). Die Vorteile dabei sind Zinssicherheit und Flexibilität. 15 Jahre Vorfinanzierung und 15 Jahre Tilgung ermöglichen dem Finanzierungskunden eine sichere und flexible Baufinanzierung, die nach 30 Jahren ohne Zinsänderungsrisiko beendet ist. Dabei ist eine deutliche Verkürzung der Laufzeit durch jederzeitige Sondertilgung möglich.

- Sparkasse Holstein

Hagenstraße 19, 23843 Bad Oldesloe
Am Rosengarten 3, 23701 Eutin
Tel. 04531 508-0
info@sparkasse-holstein.de

www.sparkasse-holstein.de
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